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    大V都说龙岗的房子不能投资
    发布时间:2020-05-09 19:50
    大V都说龙岗的房子不能投资




    往期问答收录在 “收租的报哥”企鹅号,关注看更多回答。

    遇到买房问题请私信提问。

    1、问:您好,计划首付160-170万左右,总价500万左右,考虑三房,刚需首套自住,目前在关注大运这个板块,请问在一路向西的大背景下,大运板块是否值得入手,另外之前有关注星河时代这个盘,请问这个盘学位怎么样,较阳光天健城等四大神盘相比如何?在总价相当的情况下,是否有其他楼盘推荐?谢谢!

    答:您好,感谢付费咨询!

    不能买龙岗已经成为一种政治正确,不推荐龙岗这个区域原因在于:

    1.产业薄弱,高收入人群少

    2.二手房存量大

    3.距离主要CBD距离较远(主要集中在南山、福田)

    第一高楼最快也要到2024年,大学城对房价的影响也微乎其微,因为大学生是不买房的,住宿舍的,地铁开通后对房价的涨幅也很有限,因为未来的中心依旧会是福田南山前海,特别是前海,对企业的吸附力很大,多中心格局规划虽好,但资源有限。

    如果想买龙岗不跑输,推荐购买龙岗两个学区房:深中龙初、龙岗外国语

    对应楼盘:招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城 绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座 从小区来看,星河时代的综合指数可以,自用性价比高。 未来多条地铁交汇,旁边商业举步可达,学校虽然不会加分,但是也不会减分,大运为龙岗体制内人群竞相购置之地,生源肯定没有问题。

    太古城涨的时候,华润城还是个小弟,而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候,宝中表现还差强人意,如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候,上塘的500万也不知不觉变600万了,所以其实我们需要甄别的是产品坑,一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。

    所以真的龙岗的房子都不能买吗?也不见得,大运片区放在未来看,第一高楼加学位房加持还是没有问题。

    事实上,放在一个五年的周期里,大部分的房子,价格差并没有那么大。 一定要买适合我们的,一双鞋子我们穿得越舒服,我们越能走更远的路,房子亦是如此。

    2、问:报哥,您好,看了您前面的分析让我清醒了,宝安中学与宝安实验的学位房,宝中只有凯旋城与西岸官邸是学区,但翻身片区的新锦安雅园、中南花园、中商花园也是宝安实验初中学位,以下请教: 宝中片区凯旋城平均单价11.5万,翻身片区平均单价8W(新锦安雅园、中南花园、中商花园),只是中间隔了宝安大道,学区相同几个小区也很近,那个小区升值潜力更大?

    答:您好,凯旋城和翻身这几个盘对比,优先凯旋城。

    新锦安雅园目前价格不是洼地,是翻身的老楼盘了,楼龄快20年了,不时尚,户型也不出彩,普通的跟涨盘了。未来有划出宝安实验学区的风险。 凯旋城、第五大道、幸福海岸这几个盘都可以关注,淘笋入手。

    3、问:老师您好,请教下,福田的景龙大厦1-3栋和必好大厦对应的是福外北校区的学区房,但价格没其他学区房贵,是有什么问题么?升值空间如何?

    答:福田真实存在大量“低价”的房源,它们交通便利,配套齐全,学位充足,很多户型不差,居住舒适度不低。

    这类房源的普遍特点是: 20-35年楼龄 独栋或双栋大塔楼,无社区花园,停车位紧张 八九十年代楼梯房,房源、产品和社区老化 户型差,客户不出阳台,异形或有尖角,楼盘偏办公化,办公大于自住,学位中等或者偏下。

    定价准则:以上特点这2个盘占了3-4条,如果没有学区,价格会更低。现阶段深圳的正常次新房回报率更高,原因还是大家都是外地移民,不迷恋地段,不愿意给老钱接盘,还在城市扩张和外溢的阶段,可能再过二三十年,深圳的城市化进程接近尾声,就会像上海一样,中心区的老房子也很吃香,可以改造民宿或者酒店,旧貌换新装了。

    4、问:您好,我有两个问题,一是有100万首付,想买一套小房子自住,单身在罗湖上班,对布吉比较熟悉,三号线到单位。我想在三号线沿线买,目前单身,想把父母接来同住,有什么推荐?

    答:你好,单身还不用考虑学位房,但是在罗湖和布吉之间选择,肯定优先选择罗湖。虽说罗湖和布吉都是跑输大势的,但根据你的情况,买入也要带好点的学位的小区,三号线附近就是晒布螺岭片区,近地铁学位又好,在罗湖领跑是问题不大的,但是价格偏高点可选择只能1房,除非淘笋小两房。

    也可考虑国贸片区,商业配套齐全,100万入手标准小两房,父母接来同住也舒服一点。

    5、问:请问鸿威海怡湾的投资价值高吗?

    答:鸿威海怡湾小区环境很不错,但是有一点楼龄了,双拼房也多,属于跟涨型,近日有传闻旁边的医院不建了。

    个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区,目前还看不到一个可兼顾学位,预期,稀缺景观资源,住宅集群,承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。



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