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    楼市慢牛几乎成了定局
    发布时间:2020-08-07 11:56
    楼市慢牛几乎成了定局


    最近有粉丝问了我一个问题:“我看好多身边的投资客,最近好像蔫了。楼市,不行了吗?”
     
    那么楼市到底行情如何?那我们今天就来好好聊一聊。
     
    “不是不能投资了,是不能投机了”
     
    确实最近一个月调控政策密集,一系列看似利空的消息,正在改变着很多人对楼市的预期。
     
    比如有求锤得锤的深圳,有打地鼠一样的各个城市新政,房住不炒的大基调正在一次又一次的被坚定的宣导着。
     
    而另一边的资本市场确实风生水起,连买个菜都能听到大妈们在讨论今天自己的股票又涨了多少。
     
    很明显的是一只手在打压楼市,另一只手在捧股市。
     
    资本市场上货币似乎正在建新池子,甚至有人称这是史诗级大泡沫。
     
    那么问题来了,很多人会问:我是不是应该进股票,而不是进楼市?
     
    回答这个问题之前,我要先跟大家理清一个概念:“一个能赚钱的市场”和“你在这个市场里能赚到钱”,本质上是两码事。
     
    好,明白了这个概念,我们接着回到之前的问题。
     
    股市确实火,但你不一定拿得住,这钱注定是机构赚的。散户在任何一场牛市里,都很少能全身而退的。
     
    那么反过来楼市呢?现如今,房子还能投资吗?
     
    为什么楼市会一再调控?因为市场需要激活,需要流动,需要形成健康的内循环。
     
    你的钱不消费,怎么内循环,你的钱都进了楼市,哪里有钱消费呢?
     
    在南京出宁九条调控的当晚,有人给我留言,说“房子真的不能投资了”
     
    我立马回复修正了他:“房子真的不能,投,机,了”
     
    什么意思?
     
    投资,是长线持有,做时间的朋友,享受选对标的之后的复利,涨到令你怀疑人生。
     
    投机,是所谓的踩点,暴富,快进快出,在调控加码的时候,一套很多年。
     
    楼市暴击没有了,一买就涨很罕见,普涨也没有了。所有的热,都是春光乍泄,步子大了,就拉响警报,万人摇号,地王横飞,苗头一出,来啊造作呀,那就收了你这妖孽。
     
    所以第一个问题,就是不是不能投资,是房子真的不能投机了。
     
    “但是,楼市慢牛几乎成了定局。”
     
    所谓的长效机制,就是限购+限贷+限售,不放松的前提下,保证楼市的持续稳定。
     
    谁冒进,就调控谁。
     
    但在投资领域里有一句话,大家一定要牢牢记?。核械骺氐睦?,都是对城市长期投资者的利好。
     
    二季度的数据显示,中国经济回升的速度远比全球最强的美国英国德国,好看的多。
     
    而也是因为如此,外面一团糟的经济,所以,长期作为世界工厂的中国,国际化外贸需求的这条麒麟臂是断了。
     
    下面就要看内循环撑起来,科技兴国。和内循环一起提出的,就是新基建、新都市、新消费、新产业,都会推着全国20%的核心城市,跨入到城市发展新台阶。
     
    很简单,城市的发展是没有理由停下来的。
     
    所以跟着城市旧城改造的步伐,更多的主城宅地出让,主城内腾笼换鸟的需求那么旺盛,土地出让火热就是顺理成章的事。
     
    以南京为例,今年土拍市场最明显的一点,就是卖主城地,地价高,卖的又好。
     
    河西和南部新城,江北核心区和城北卖的一片火热。
     
    从多中心发展+城市更新,前二十年拉开城市骨架发展外围,2020年开始旧城改造主城。两条腿走路,虽然慢,但是再过20年来看,整个城市面貌的更新,是高瞻远瞩的。
     
    这就是我要修正的话,房子不能再投机了,但是长期城市价值投资者,在核心城市一定要建仓,投资的第一法则,不是赚钱的技巧,而是规避风险。
     
    核心城市,核心地段,相信稳定长期的复利,慢牛比疯牛好。
     
    那我再问一个问题:
     
    "1万/m?涨到3万/m?还是10万/m?涨到20万/m?,哪个更容易?"
     
    今年的土地财政的缺口甚至比往年更大,于是有了这一组数字,今年上半年全国百城居住用地土地出让金收入为18045亿元,同比增长13.1%。
     
    显然今年加快了各地卖地的节奏。
     
    今年上半年增速最快的10个城市分别为:南通、韶关、张家口、东莞、丹东、烟台、淮南、承德、襄阳和长春。
     
    这些城市上半年土地出让金收入增速较快,均超过了100%的水平。
     
    南通土地出让金增速1414%,全国增速第一,惊吓到我了。
     
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    数据来源:易居房地产研究院正式发布了《2020年上半年中国百城居住用地报告》
     
    3年前,就有人问我,“买南通还是南京?”
     
    当时我毫不犹豫的说,从城市能级来看,肯定还是选南京。
     
    而后南京的新房被限价,甚至有横盘,但之后的南通从1万多涨到2万多。
     
    那我当时的建议错了吗?
     
    当我们把周期放更长的时间,南京一定是比南通能量大很多的城市。
     
    我们要看的不是一年的涨幅,两年的变化,而是时间越长,越有优势的。
     
    十年以后,哪个才是真正的赢家。
     
    最后就着刚刚选南通还是选南京的逻辑,分享我们的朋友六土老师分享的一个案例。
     
    他的群里有人投资徐州,7月底徐州地价一幅地成交价涨到1.6万/平,于是在群里说“什么北上广,都不如徐州,投资房产,三线最好,一线扯淡”。
     
    当场一片笑声,这哥们,挺逗啊。
     
    牛市是普通投资者亏损的主要原因。——格雷厄姆的48条投资戒律,散户走进坟墓都是因为市场太好了。
     
    牛市,涨幅最凶的恰恰是那些垃圾股。
     
    到底是1万涨到3万的徐州容易,还是10万涨到20万的深圳容易?
     
    一个城市的天花板,一定是和他的资源,行政级别有极大的关系。所以最后,深圳分分钟教你重新做人。
     
    投资品的基本面变化才是真正的投资者判断的唯一依据,而不是某一个点的涨幅,楼市是政策市,是一个比赛讲故事的地方。
     
    但如果你只听故事,那就很有可能站岗。
     
    所以,不是楼市不行了,也不是市场不适合投资了。
     
    而是在如此多调控的限制下,选择更优质的地段,用好手上那张房票才是最重要的。
     
    最后告诉大家二八法则下,楼市的选筹逻辑:
     
    热门的城市会抢到新基建最多的红利,
     
    核心地段的热盘会比赛售罄,
     
    但能级不够的城市,非核心地段,或者没有不可替代的楼盘,接下来只能比惨。
     
    就像王小波说的那样,生活就是一个缓慢受锤的过程,最后变得像挨了锤的牛一样,放在楼市一样受用。
     
    慢慢的,安全。
     
     


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