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    房地产税早晚立法但今年不会,房产仍保值
    发布时间:2020-08-10 18:15
    房地产税早晚立法但今年不会,房产仍保值





    《21世纪经济报道》主办,全联房地产商会、精瑞人居发展基金会联合主办的博鳌·21世纪房地产论坛第20届年会,于2020年8月8日在上海浦东嘉里大酒店举办,论坛主题“穿越周期再出发:高质量增长的安全逻辑”。复旦大学教授韦森出席并演讲。

    各位老总,各位朋友,非常容幸在这里跟大家分享一下我的看法。博鳌论坛第一次在上???,也是我今年第一次公开演讲。

    大家都知道我是一个比较敢讲的人,但是现在最不敢讲的是在于因为每天都在变化,每天特朗普出什么怪招我们不清楚,这样下去中国经济将发生什么,世界经济将发生什么,谁都不知道,最确定的是不确定性,不知道世界发生什么。

    今天这20分钟我给大家稍微讲一下目前的情形。

    我的话题是“新冠疫情冲击下的世界经济与中国经济及房地产”。因为当时会议主办方让我讲一下上海,我说我讲不了,在座的你们是专家,我怎么讲得了。我今天稍微给大家讲一下,先看一下新冠疫情的最新情况,大家可能都比较关注这个情况。到目前为至我只能把数据更新到7月31号,至少现在全球新馆肺炎已经超过1800万,死亡将近70万。

    大家每天都在关注美国发生的新冠疫情,但是大家知不知道我们的邻居印度现在每天增长的数字超过了美国,首先是印度,其次才是美国、巴西。印度的确保已经超过163万人了?;褂写蠹乙刈?ldquo;一带一路”国家,这些国家也在快速增长,已经对全球产生了巨大的冲击。非洲也在快速增长。

    这个图(见PPT)是我的学生做的,从这个图上可以看到美国已经快过去了,但是下面印度、日本、巴西才刚刚起步,未来发生什么我们还不清楚。美国明尼苏达大学5月份做了一个研究,第一个方案今年第一季度出现了小高峰,慢慢的连续一两年就过去了。第二个方案春季第一次爆发之后今年秋季和冬季再爆发一次,这一点很有可能,因为复旦大学专家张文宏教授也估计全球还会有大的爆发。第三个方案就是可以忘记它,它不会慢慢地消失,短期可能还会再增加。

    最近大家比较一致的看法是什么?新冠疫情对未来的影响巨大,口罩戴多少年都不知道,全球可能都离不开口罩,五年、十年,甚至几十年这个东西一直伴随着人类社会。这就导致IMF对世界经济做了三个预测方案,上面是对发达国家的预测,有比较乐观、中性和悲观的政策。下面是对发展中国家做的预测,但是看今年的形势,第三种可能性比较大,今年全世界的增速是到6或者6以下。

    今年至今,我唯一发的一篇文章是3月份在《新京报》发的一篇文章,当时我对中国经济、美国经济都还没有那么悲观,当时新冠疫情美国只有3万,没想到现在超过500万。对美国的经济冲击第一季度是4.8,但是第二季度突然下降到32.9%。统计有些错,但是对美国冲击比较大是消费下降43.5%,总投资下降49%,固定资产投资29%。大家可以看到对美国经济确实冲击非常大。

    这时候美国从贸易战逐渐走向了对中国全面制裁的新的冷战。不管年底大选之后谁上台,但是从一些消息看特朗普短期的政策对中国经济影响更大。整个美国社会各阶层对中国人的不喜欢比例逐步在攀升,现在喜欢的人到了20%,不喜欢的人超过80%,共和党不喜欢的人更高。

    这就造成的结果,整个美国人各阶层,政界、商界、学界各个方面对中国都是否定态度,就影响到我们的公司,我们的出口,甚至影响到我们留学生在美的华人。这对中国社会的影响可不是短期的。

    另一个图大家可以看一下(见PPT),现在我们跟西方发达国家最好的国家是德国,因为我们的经贸关系还是不错的,但是实际上德国人不喜欢中国人的比例也在上升,超过40%。这将不是短期影响,而是长期影响。特别是我们中国是一个开放国家,我们的出口仍然在23%左右,现在这种现象对中国社会影响将会是长期的??吹秸庑┦菡媸歉械酵葱募彩?,怎么会到这个样子。中美关系五十多年,连一些底线都破掉了,对中国产生了很大的影响。

    在这种情况下,在新冠疫情的冲击下,中国的经济有点下跌,但是更重要的是外贸订单骤然下降。7月份的数据我们有一点回升,但是整个下降比较大。我非常尊敬的一个思想家说“实际上全球面临的形势不是美国追求的去全球化,而是以美国为首的西方国家在引导全球的去中国化”。所以2020年除了贸易战以外,美国今年对中国进行军事、政治、外交、文化、高科技出口等方面进行围堵。

    在这种情况下,前不久国务院副总理刘鹤在陆家嘴论坛提出“内循环”,最近召开的中央政治局会议又提出“双循环”。一讲到“双循环”,至少我们还不能在西方国家围堵中国的形势下关上大门,我们要继续开放。从这次中央政治局会议发布的信息可研判我们遇到的很多问题是中长期的。西方国家对我们这样可不是短期问题,这个信息更加重要。

    在这种情况下中国的经济还是比较好的,第一个季度下降了6.8%,但是第二个季度为3.2%,实际上中国经济上半年的增速是3.2%。

    经济下滑没问题,关键是就业,特别是今年834万大学生的就业才是根本性的问题。

    但是确实各种情况表明中国在第三季度,特别是从5月份之后各种情况都在迅速回升,工业总产值迅速回升,房地产投资在回升,零售也在回升。这些数字表明中国经济确实在复苏,这一点谁也否定不了。

    5月份以来各种指标都有变化,PMI回到50以上,中下游企业的利润开始回升,特别是下游消费行业也在慢慢地开始复苏。但是这个数据我们是比较担心的,大家可以分类看一下各个行业的消费确实下降比较大,特别是汽车的消费,上半年中国汽车销售下降了22%。所以在目前来看唯一能够支撑中国经济增长的是房地产。

    所以在这种情况下房地产在六七月份之后都在迅速增加,同比、环比都有恢复,但是今年整个上半年下降了百分之二十二点多。下面我特别跟大家讲一下,央行的货币政策、货币市场和房地产的关系,因为在主持上次会议上有专家说过这么一句话,“只要央行一发货币,别的不敢涨,房地产一定会涨”。我给大家稍微讲一点货币政策,大家都认为今年的货币宽松其实有很多看不懂中国的货币政策。大家发生了疫情之后整个西方开始都在猛发货币,美联储的资产涨了3万多亿,但是看这个图就知道实际上央行的资产在萎缩,我们并没有投放基础货币。今年尽管降了三次准备金,但是通过央行票的收回,明显看得到中国在收基础货币而不是投货币。到了7月份各银行要报税了,看货币市场的货币多,不要看M2的增速,你要理解货币理论中的贷款创造存款,存款增加广义货币就会增加,并不代表贷款增加就会变成存款,存款增加了广义货币增加。真正货币市场的缺和多只看一个指标就是上海社保,7天、3个月或一年的拆借。从图上可以看到整个2020年上半年我们都到了2以下,货币市场的钱非常多,没人再花钱。所以在这种情况下央行没增投放是对的,你看重这一点你才知道整个央行的货币政策。

    中国的广义货币已经达到218万亿,房价在涨广义货币也在涨,几乎同时发生。前几天写了一篇文章,到底谁是因,谁是果现在说不清楚,现在是互为因果。房价涨导致的货币增加,还是货币增加导致了房价涨价?两个说不清楚。

    在这种情况下,讲到货币政策7月30日中央政治局会议重提房是住的,不是炒的,楼市没放松,现在推动中国经济的重要产业之一还是房地产。我们每个人可能都在做投资,房子是住的,不是用来炒的,也就是说你不能通过房地产来增加资产。大家知道现在居民存款将近80万亿,各类存款将近212万亿。这个钱用来做什么呢?最下面的图告诉我们最好的投资还是房地产,下面这个图告诉我们今年发生的变化??坑冶吒嫠呶颐腔平鹪谏险?,房价没有涨多少,这造成了变化。今年中央仍然讲房子是住的,不是炒的,我们看到的数据是深圳、北京,其他涨得还是蛮快的。

    大家注意一下左边这个图,最上面的图是深圳的房价,第二个是上海的房价,蓝颜色的是美国的股市。你发现要在深圳、上海买房,比在纳斯达克赚得还多。这是至少一二十年大家的经验。

    但是在这种情况下是不是我们的房价永远涨,房地产永远发展。今天上午我专门听了一下各位老总的看法,我听听这些房地产老总们怎么看。因为我参加过几次房地产论坛,大家会说房地产会永远涨吗?这是2018年中金做的数据,人均住房的套数按照中金的算法城镇是1:1.6,西南财大调查中心做的数据有差别,但是都指向了一点,目前中国人人均城镇是1.16,如果三口之家大约3.5—3.6套房。国家的空置率非常高,中国主要城市房价的水平都很高??戳硪桓鍪菥椭懒?,这是中国的出生率、老龄化率,这是中国人口的预期。从长期来看中国人均1.16套房,然后是老龄化,再加上出生率下降,人口在萎缩,加上中国房价比这么高,还能涨起来吗?

    在这种情况下未来的中国经济,宏观经济怎么走,政府的决策怎么做,房地产如何走?整个社会确实应该反思。尽管目前房价有点回升,中央不再放松对房地产调控或者房子是用来住的,但是这个图可以发现过去几年贡献最多的是房地产和基建。经济在下行,房地产下来了,我们经济还靠什么。

    在这种情况下我觉得这是两难的选择,房价既不能涨,但是对一个老百姓来说钱放在银行里但是利率低,股市今年确实比较好,但是长期看来确实是投资房地产比较好。在这里我直接讲几点结论:

    第一,新冠疫情还在蔓延,并且还没有控制得住,可能今年冬季、秋季又有大爆发,世界经济将会大幅度下滑,未来几年还非常不确定。

    第二,中国的国际环境极其恶劣,以美国为首的西方国家围堵中国的共识和包围圈已经形成,中美贸易战不但会继续,可能还会加码,甚至特朗普还可能会铤而走险。

    第三,短期中国经济下滑,但是5月份之后各种经济指标均表明中国经济确实在复苏。对于中国今年的增速来看最近提出来是2%,我觉得能转正就不错了。

    中国的就业仍然是个严峻的问题,因为就业一不好不但影响消费,也会影响房地产。在目前险恶的国际环境中,基建和房地产仍旧是中国经济恢复和增长的主要产业,短期内房地产税不会推出,遗产税也不会推出。政府还想靠推动基建推动中国经济增长,不过现在政府的负债比较大,今年发的债务68%全是新债还旧债。

    这几年我不是做宏观经济的,我是研究制度经济学的,我一直在呼吁外债的压力在那里,西方围堵我们都可以过去。改革开放40周年经验千条、万条关键一条就在于我们引进了市场,没有市场就没有今天,一定要坚持市场化道路。如果没有法治,一个腐败的市场也走不远。我们一定要坚持法治化的市场经济道路,法治化的市场经济保证民营企业的财产安全,民营企业家可以投资,西方对中国的围堵会慢慢地解散。但是只要我们坚持改革开放的道路,坚持法治化的道路,中国经济才能慢慢地走出目前的困难,21世纪中国经济才能真正崛起。



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