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    今年不买房,明年首付变全款?
    发布时间:2020-05-14 18:57
    今年不买房,明年首付变全款?





    有专家直言,房地产行业今年“洗牌”将加速。

    对此我完全认同。即便当前楼市有很强的回暖迹象(成交量、带看量、经纪人信心指数等均有所提升),我也依然认为今年对于整个房地产行业来说,是一次百年难遇的巨大挑战。更可预料到的是,很多城市的房地产格局或在今年发生颠覆性改变。

    改变其实已经开始了:一季度房地产开发投资下降7.7%,百强房企的销售额缩水近3成;人民破产网公告显示截止4月底有153家开发商申请破产清算;Wind数据显示,今年以来房地产行业境内并购案例44起,9成是中小房企,地产开发类涉及金额达480亿;克而瑞数据更显示,top20企业前4月新房销售价格,和去年同期比较发现。这意味着7成房企其实都已经降价妥协了。

    而更明显的改变还要从瑞银证据实验室新鲜出炉的“中国住房调查报告”说起。

    开展于4月9日-4月22日为期14天的覆盖3322名受访者的中国住房调查报告显示,当前阶段,买房人对市场预期以及购房意愿都发生了显著变化:80%左右的受访者决定推迟或取消计划;无购房意愿受访者占比则跃升至46%,创调查以来最高。

    报告还指出,受访者的房价预期、购房信心和未来收入预期都大幅走弱,尤其是三线城市。同时,受访者对加杠杆贷款买房也更为保守。

    透过报告我们很明显能发现,今年以来购房人对房地产的态度发生了巨大转变,很多人更是180度的大转变,由此前的一味看好,转而为谨慎观望,甚至是彻底放弃购房。

    其实这样的案例不止出现在报告中,我们每个人身边都在真实发生:笔者的同事,本来今年有购房打算,但是现在他彻底放弃了,决定明年再作打算。用他自己的话说,他亲眼目睹了自己的亲戚被每月7000元的房贷,压得喘不过来气。今年这种行情,他不敢想象自己遇到这种情况会发生什么结果。

    为什么会出现这种巨大反差?我觉得原因有两点:其一,受今年这场“风波”影响,绝大多数国人的收入明显降低,很多家庭甚至3、4个月没有一分钱收入,基本的生活开销都很难维持,更不要说让他们贷款买房了。通俗来说就是,人先有温饱,才能想别的。房产、娱乐、汽车、体育等消费,在大量失业面前都被置后了,毕竟连吃饭都成问题了,谁还有心思想其它的呢,尤其是超大额开销买房;

    其二,经此一役,绝大多数国人对现金流的管理和重视都提升了一个台阶。过去房地产火爆的年份,买房确实可以“一本万利”、“躺着赚钱”。但时过境迁,尤其是今年这种经济大形势不佳的背景下,工作能保住就不错了,更别说赚更多的钱。因此越来越多的投资者对于买房资金的预留都愈加谨慎保守了,孤注一掷者几乎绝迹。

    8成购房者推迟或取消购房计划,对楼市的影响是巨大的,单纯从供需关系来看也必然是颠覆性的。

    8成购房者“短期不买房”,就意味着房地产市场短期购房需求会出现巨大“断层”,没有需求支撑,开发商、投资客甚至是房产中介等的日子都会陷入困境。

    这边需求断层,那边国家还在要求各大城市加大新房供应,两股合力之下,房地产的整体销售必然出现下滑。所以我们看到,该报告也预测,2020年房地产整体销售将下跌5%-7%,且投资增速也将放缓至2%-4%。

    平心而论,瑞银的这个预测还是非常符合中国房地产的实际情况的。很多人买房总喜欢听专家、经济学家怎么说,对于一些非常理性可靠贴合实际的报告的分析置若罔闻,这确实不应该,但也完全可以理解,毕竟很多报告篇幅过长,且特别枯燥乏味。2020年房价涨跌、该不该买房都有“答案”了

    透过上述报告,我们已经摸清了“2020年房价涨跌”结果,那么刚需今年到底该不该买房其实“答案”也很明确了:需求强烈就买,需求不强烈也不用着急,更不要被裹挟进场,充当别人的工具。因为房地产接下来的趋势是稳中有降,也就是说,房价基本告别了急速蹿升的可能。早几个月买房,或者晚几个月买房,差别不会太大。

    当前阶段绝大多数购房者其实并未像媒体报道的那样,要么在“抢房”,要么在“去抢房的路上”。大家还是安安分分地在家待着,钱包里的钱也捂得很紧。当前时期,楼市的“狂欢”不过是一小撮人的合力演绎罢了。8成人对买房暂时“不感冒”,而且楼市“火爆”的真相也被揭穿了,对于刚需而言,今年显然买房的最佳时机并未出现,尤其是三四线城市。因为需求还未到集中爆发的时候,现在更多的人还是在观望,楼市整体趋势并未出现逆转。今年不买房,明年首付能否变全款?

    很多人可能注意到了,报告预测房地产未来会出现“下降”,那么今年不买房,明年有没有可能房价出现剧烈下跌呢,首付变全款的情况会出现吗?

    对于这一点,其实报告也给出了明确“答案”:不可能。而且报告预测的是房地产整体销售下滑,并未说房价会出现这种程度的下跌,这个是有本质区别的。销售下滑意味着房子不好卖。房子不好卖,房价就一定会下跌吗?这两者没有必然联系。

    再者,其实从政策层面来看,房价跌到首付变全款也不可能,因为房价很难大起大落。对于今年的调控央媒、央行都已经定调过了:整体而言,在“房住不炒”的背景下,楼市难以长期维持高活跃度,价格更不会出现大起大落。啥意思?国家调控房地产的决心前所未有,这决定了楼市短期内不会出现山崩地裂、海啸式的下跌,更不可能出现爆发式上涨。因此不管对于刚需还是投资,幻想今年不买房,明年首付变全款,都是不切实际的,更是对调控理解不深。

     
     



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