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    今年的楼市小阳春,会短命吗?
    发布时间:2020-05-14 10:57
    今年的楼市小阳春,会短命吗?


    五一假期楼市火爆之后,大量媒体一窝蜂的开始宣传小阳春来袭。
     
    对于这种马后炮的文章,我是耻笑的,因为这根本不需要智商。
     
    在楼市自媒体行业里,最早预测并一再提醒大家楼市回暖的只有我一人,在我视线范围内,没人比我更早更精准。
     
    当时还有很多人不理解,不接受。事实胜于雄辩,现在的结果就是,小阳春已经火热上演。
     
    今天,我不是重点讲小阳春有多火热,而是想提前一步给大家分析预测下:2020年的这轮小阳春能走多远,寿命有多长,影响力有多大?
     
    2020年小阳春的成色
     
    这轮小阳春的成色,简单摆几组数据吧:
     
    贝壳研究院数据:2020年4月全国重点18城链家二手房成交量继续增长,环比3月增加43.1%,同比去年小阳春增加17.6%。
     
    4月,北京二手房网签量约1.37万套,环比3月大涨75.3%。新房成交额为265.17亿元,环比增长约102%。
     
    4月,上海二手住宅成交2.46万套,环比3月的1.52万套大涨62%,已经追平了去年小阳春的交易量。
     
    4月,深圳新房成交3446套,为近5年来新高。二手住宅成交8347套,而去年小阳春时的4月才成交7570套。
     
    4月,杭州市区二手房成交10232套,环比3月涨幅63%,同比上涨16%,这是继2018年5月的月成交破万套之后,23个月后成交再次破万!
     
    5月1日~5日,贝壳研究院数据,18个重点城市二手房日均成交量同比去年增长60%左右,北京超过100%;12个重点城市新房销售数量同比大幅上升77.1%,北京成交量同比增长5倍。
     
    历来,楼市起步的先兆都是土地,土拍热楼市才会热。最近,南京、厦门、佛山、成都、福州、杭州高溢价地块井喷,地王络绎不绝。
     
    易居研究院的数据显示,2020年4月40个典型城市土地成交建筑面积5711.9万平米,环比3月增长103.9%,同比去年4月增长24.2%;土地出让金收入为3043.5亿元,环比增长121.2%,同比增长 21.4%。
     
    2020年4月,中国楼市再一次开启了火热的小阳春,但是否会像去年一样短命呢?
     
    2019年小阳春的下场
     
    去年的小阳春是从春节后的2月底延续到4月中旬。
     
    直到2019年4月19日政治局会议,时隔半年之后再次重申“房住不炒”,重提“结构性去杠杆”,小阳春才被迫终止!
     
    政治局会议之后紧接着就是一系列的整风举措:
     
    4月16日,央视针对70城房价指数,直接点名批评呼和浩特、贵阳、大理和丹东涨幅过快。
     
    4月17日,自然资源部发出通知,制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标。
     
    4月19日、5月18日,住建部对佛山、苏州、大连、南宁等一季度房价、地价波动幅度较大的10个城市进行了预警提示。
     
    从5月11日到7月24日,苏州四次升级调控,遏制房价大涨。
     
    从4月到6月,长沙提高契税,北京国管公积金首付比例提高,合肥降低了土拍楼板价限制,西安非户籍买房社保提高到5年且落户满1年才能买房。
     
    5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,重点针对房地产的信托、开发贷、海外债、影子银行等各项融资全面收紧。
     
    然后就是下半年开发商的哀鸿遍野,个人房贷利率的全面上涨,不论首套还是二套全部按照炒房客对待。
     
    终于,2019年的小阳春被遏制住了,来的快,去的也快,来也匆匆,去更匆匆。
     
    毫无疑问的是,2019年的小阳春是在宽松环境下,靠客观需求自发形成的。但却是在调控政策的压制下,灰飞烟灭的。
     
    说的直白点就是:如果没有收紧调控,2019年的小阳春是会继续火热下去的。
     
    局势变了
     
    通过对比2020年和2019年小阳春的外部环境,不难发现,局势已经变了。
     
    去年5月份开始,高层就逐渐收紧了开发商的融资端,从各个渠道封堵,限制房企疯狂扩张。
     
    而今年疫情期间,各省各市都在拼命的给开发商纾困,千方百计的保证房企的资金链不断裂,土拍出让金可以分期支付,楼盘可以分批多次预售,工人社??梢曰航?,延迟交房不需要负责。房企钱包鼓了,当然拿地爽快了,地王就是举手之劳。
     
    去年小阳春,谁房价涨住建部就约谈谁,一约谈调控就立马收紧。
     
    今年小阳春,各地都在举着抗疫的大旗,想方设法的给楼市松绑,相关部门睁只眼闭只眼,网上反响大了,就撤回,反响小的就过关。
     
    去年小阳春时,4月19日政治局会议重申“房住不炒”,紧接着就是全面收紧调控。
     
    今年小阳春,4月17日政治局会议也重提“房住不炒”,但是重点强调的却是:疫情对我国经济社会发展带来前所未有的冲击。当前经济发展面临的挑战前所未有。要促进房地产市场平稳健康发展。
     
    去年二季度开始,各地房贷利率全部都在上浮,首套上浮10-20%,二套上浮20-30%都是普遍现象。
     
    而今年,随着多次的降准降息,5年期LPR房贷利率已经几次显著的下降。
     
    5月10日,央行发布的《2020年第一季度中国货币政策执行报告》提到下一阶段主要政策思路是:“稳健的货币政策要更加灵活适度,加强货币政策逆周期调节。运用总量和结构性政策,保持流动性合理充裕。以更大的政策力度对冲疫情影响。引导贷款市场利率下行”。另外,相对于2019年四季度报告,这次报告还特意删除了“坚决不搞大水漫灌”。
     
    这份央行报告的中心思想就是:降准降息继续,并且力度会更大,货币政策会继续宽松。
     
    前天5月11日,央行发布了4月份的金融数据:4月末,广义货币(M2)余额209.35万亿元,同比增长11.1%,增速分别比上月末和上年同期高1个和2.6个百分点。
     
    这已经是今年连续第二个月M2增速在两位数以上了,上一次M2同比涨幅超过10%还是2017年的3月。
     
    而和楼市相关性更大的狭义货币(M1)余额为57.02万亿元,同比增长5.5%,增速分别比上月末和上年同期高0.5个和2.6个百分点。
     
    代表整个社会中实际流通货币多少的M1已经破天荒的开始触底反弹,而历史上M1的几次触底反弹分别发生在2009年1月、2012年10月、2015年7月。聪明人对这3个时间点一定记忆犹新,就是每轮牛市的起点。
     
    钱开始变多了,资金开始富裕了,这些真金白银流入楼市的绝对不会是小数。
     
    降准了,钱多了,降息了,钱便宜了,疫情了,松绑只要不过分都过关了,给房企续命,房企就敢拼命造地王了,这就是2020年小阳春与2019年短命小阳春最大的区别!


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