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    哪些城市在承接一线城市溢出的产业和人才
    发布时间:2020-05-14 19:01
    哪些城市在承接一线城市溢出的产业和人才





    前几天发布的浙江省户籍新政,几乎没在“杭漂们”的朋友圈里引发讨论 —— 除了用“允许人才公寓、酒店式公寓设立集体户”这一条卖力兜售的房地产销售们。

    虽然各大城市之间的“抢人大战”尚未尘埃落定,但媒体们已经默认,“户籍政策”是一个过时的热点了。

    随着“少子化”“老龄化”的情况越发严峻,年轻人变得越来越“稀缺”,人口红利的系统性消失成为“常识”。在这样的背景下,人口净增长成为衡量一个城市发展的重要指标。

    从“不让你进”到“求着你来”,落户政策一再放宽的背后,隐藏着城市管理者们对未来的焦虑。

    增长趋缓的当下,人口变成了一种零和博弈的筹码。不是所有的城市都在扩张,一些城市的发展史,也是一些城市的收缩史。

    01

    小城往事

    失落的命运和崛起的曙光

    去年,一篇《流浪到鹤岗,我五万块买了套房》的推文将鹤岗这座小城推上了风口浪尖,无数人开始分析这座城市的“消亡史”,而中国正在“消失”的城市,并不只有这一个。

    把时间拨回到2013年。 在英国做访问学者的龙瀛教授和他的合作伙伴一起,将中国人口普查数据放到了乡镇和街道办事处的尺度上做了一次可视化分析。然后,他们发现了中国的一个秘密——在2000年到2010年间,有180个城市的人口在流失。

    如果说这个7年前的数据有些过时,在2017年,他们又用一些最新的统计资料从660个样本城市中,识别出了80个“收缩型城市”,其中就有鹤岗。 那么这些收缩型城市的人口去哪里了? 从2010年以后全国人口流动趋势数据来看,是东部三大区域(粤港澳+海西、长三角、京津冀+山东半岛)和中西部六大核心城市(重庆、郑州、武汉、成都、长沙、西安)。

    人口流向的变化,映射着区域经济的发展。

    2011-2018年全国常住人口年均增量分布图

    (数据来源:CREIS中指·地主)

    三大都市圈经济起步早、先发优势明显,一直是人口流入较为集中的区域。中西部地区早期人口流出较多,但近年来随着产业转移,核心城市就业岗位与收入水平提升,对周边区域吸引力进一步加强。 人口流动是区域之间经济发展高度不平衡的结果,随着后人口红利时代来临,在超级大城市的笼罩之下,其他城市会不可避免地走向全面衰落吗? 答案当然是否定的。

    02

    溢出效应

    大城市必胜法则下的突围机会

    1957年,戈特曼提出了“大都市带”概念。

    “大都市带”,通俗的说法就是在一定地理或行政区域内,由一二个大城市或特大城市为核心,辐射并带动周边一定范围内的一批中小城市,使其成为在世界范围内有一定影响力、竞争力的区域城市群或城市带。

    发达国家的城市化一般都将经历“城市都市圈城市群”的过程,人口与资源不断向大城市和都市圈聚集。当城市的规模到一定量级后,人口和产业总会向外溢出。 特别是制造业会外迁,因为人力资本密集型的服务业经济产出比制造业单位面积的经济产出要高太多了。北京金融街4平方公里的土地上,光四大银行一年净利润就是9500亿,换算成工厂仓库简直不敢想。不过外溢的产业往往又离不开大城市带来的完善的上下游产业集群,这时候,在大城市辐射范围内的“大都市圈”,就成为了外溢企业的第一选择。 典型的案例就是东莞。 早些年的时候,如果一位男士在酒桌上说自己要去东莞出差,那么多半会收获许多意味深长的调侃。2008年前后,随着制造业转型及“扫黄打非”的持续展开,东莞的经济增长陷入极度萎靡。2010年,东莞的GDP排名跌出全国前20强。2015年的GDP增速,落到了广东省第15名。2016年,东莞的GDP增速突然快速上升7位,回到了广东省第8位,GDP排行也重返全国20强。

    2017年,全球每4部智能手机就有一部产自东莞;2018年,东莞GDP总量位列广东省第四。而这背后,是华为等高科技企业为从深圳“外迁”到了东莞。

    完成华丽转身的城市不止东莞一个,还有广东的惠州、汕尾、江门,甚至河南、湖北、湖南的内陆城镇,都受惠于深圳制造业外迁——华为、中兴、比亚迪、傲川科技、中启通讯这些深圳企业的制造业基地,无一例外地来到了小城。 当然,也不只有深圳企业在外迁,上海的宝钢带动了江苏省海门市,上汽集团带动了安徽广德、江苏仪征等地方。随着部分大城市承载力趋于饱和,并且通过轨道交通与周边地区密切相连,以大城市为中心的都市圈时代正在来临。这样的时代下,得益于都市圈的强大经济实力、规?;丝诩案叨瞬抵С?,圈内的房地产发展潜力将会整体优于圈外。对于新兴房企来说,这是一个逆袭老牌top房企的机会。而机会,总是更偏爱有准备的一方。 在2002年,华夏幸福就开始了自己的都市圈布局,那是距离北京天安门正南50公里的固安。

    03

    抓住机会

    重仓“都市圈”,搭车“新基建”

    想要成为大城市的外溢承接地,交通便利是首要条件。如果人口、资金、技术等要素,不能够低成本、低耗损地从大城市向辐射地流动,外溢的企业只能往回走。

    除了交通之外,基础设施也很重要。这个基础设施不仅包括公路、高铁车站、商场,还包括住宅、医院、学校、市政管理等公共服务设施。长远来看,留住人,才能留住产业。固安产业新城就是以这两个逻辑发展起来的,如今,这里集结了“电子信息产业”“汽车零部件产业”“现代装备制造业”三大产业集群。累计引入企业超600家,累计招商引资金额超1400亿元,是华夏幸福的代表作。 这座产业新城的成功,让“产业新城运营商”成为华夏幸福最重要的标签。但产业新城的驱动需要大量资金,想要从1到10成功复刻并不容易。 2019年,中国平安入股华夏幸福,大大补足了它的短板。随之而来的还有吴向东,这位曾任华润置地执行董事的商业地产大拿正式加入华夏幸福,担任首席执行官,让商业地产成为华夏幸福备受期待的新增长引擎。 4月26日,华夏幸福举办2019业绩发布会,交出了一份业绩增长成绩单:

    营收同比增长26%,达到1052亿元,华夏幸福首次加入千亿营收上市公司阵营;

    归母净利润同比增长24%至146亿元,完成既定目标;

    全口径回款达955亿元,超越2016年创历史新高。

    华夏幸福董事长王文学也随之给出华夏幸福的新定义:中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。左手产业新城,右手商业地产,重仓都市圈,成为华夏幸福的新战略。

    作为看家业务,华夏幸福产业新城基本完成了针对核心都市圈的“3+3+N”布局。其中两个3即京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳都市圈+郑州、武汉、成都三个核心都市,N则是其他潜力核心都市圈。2019年华夏幸福产业新城的产业年度签约达1956亿元,招商整体签约近2000亿元,其中京外五大都市圈占比超过70%,园区配套住宅也表现出色,销售额为1431亿元,产业新城的异地复制初显成效。商业地产上,华夏幸福通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目进入北京及华中片区核心圈层,开启新业务在核心都市圈内的布局,成为城市更新前期服务商的8个项目,均位于核心都市圈(深圳6个,东莞2个)。

    随着新基建的提出,城际高速铁路和城际轨道交通规划提速,都市圈的融合无疑将会再次加速,链接的加深,也让扎根于“都市圈”的华夏幸福变得更有想象空间。如何抓住先发优势,把护城河加宽、加深将成为华夏幸福的新课题。 但对那些家在都市圈的“待拆”群众而言,他们还是希望大都市圈迎来更多玩家。



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